Modificaciones al tratamiento de la venta de inmuebles

Con el fin analizar el tratamiento impositivo respecto a la venta de inmuebles para personas humanas y sucesiones indivisas, es necesario tener presente las últimas modificaciones respecto a este tipo de transacciones.

Recordemos que mediante la sanción de la Ley Nº 27.430 se ha modificado el Artículo 2º del Impuesto a las Ganancias, donde dentro de su objeto, se ha incorporado a los resultados derivados de la enajenación de inmuebles y de la transferencia de derechos sobre inmuebles, adquiridos a partir de la vigencia de la citada, exceptuándose a los provenientes de la venta de la casa-habitación del contribuyente.
De acuerdo a la misma Ley, se ha dispuesto la creación de un “impuesto cedular” aplicable a ese tipo de rentas y que se diferenciara en la liquidación del impuesto con la imposición de otros tipos de rentas.
Repasando el tratamiento anterior respecto a la venta de inmuebles, recordemos la existencia del Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (conocido como ITI) el cual grava al 1,5% de Impuesto a las Ganancias aplicable sobre el precio de Venta del Inmueble. Este impuesto continua vigente para los casos en que se enajenen inmuebles cuya fecha de adquisición sea anterior al 01/01/2018.
A raíz de las modificaciones mencionadas anteriormente y la reciente publicación del Decreto 976/2018 de fecha
31 de octubre de 2018, la enajenación de inmuebles, cuya fecha de adquisición sea posterior al 01 de enero de 2018, estará alcanzada por la alícuota del 15% de Impuesto a las Ganancias como un nuevo impuesto cedular. La diferencia con el esquema anterior, es que esta alícuota, será aplicada sobre el resultado de la diferencia entre el precio de compra y precio de venta, actualizada.

El artículo 2º del decreto, definirá cuando se considera como fecha de adquisición para poder determinar en base a ello, cuál será el tratamiento impositivo a aplicar.
Es importante destacar que continuara exento de este impuesto las ganancias derivadas por los resultados de enajenaciones de inmuebles que correspondan a la inmueble afectado a “casa-habitación” entendiendo como tal, a aquél con destino a vivienda única, familiar y de ocupación permanente del contribuyente, de la misma forma que estaba previsto en el anterior régimen.
De acuerdo al resumen sobre el tratamiento impositivo descripto anteriormente, podemos concluir que el nuevo impuesto cedular, va a convivir con el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles ya que es muy común en el mercado contar con inmuebles cuya fecha de adquisición sea anterior al 01 de Enero de 2018.
También debemos tener presente este nuevo régimen, ya que deberá ser analizado en las nuevas compras de inmuebles, para poder proyectar en el futuro, cuál sería el tratamiento en impuesto a las ganancias y el impuesto que corresponderá tributar si se desea vender.
No resulta aplicable esta nueva reglamentación a los sujetos empresas, como tampoco afecta a la utilización de la opción de Venta y Reemplazo prevista por la Ley del Impuesto a las Ganancias.

CPN Juan Bartolome
AZ Group

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